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外立面多材质搭配质量感较强; 17. 每户车库仅够



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桂林别墅市场调研演讲 一、 桂林别墅市场成长过程 第一阶段:上世纪 90 年代 桂林别墅市场于90 年代起头呈现,最早的别墅区如正在漓江边同一兴建的别墅区以及本地居平易近正在漓江边自建的别墅区 和七星片区晚期别墅等,这些别墅都还保留着保守的所谓中式建建形式(即农人楼),而从建建外形、建建气概上都贫乏实正 意义的开辟。昔时,桂林的别墅产物并没有做为一种居家或是一种糊口模式来定位,只是一味地从地舆及交通环 境要素出发而考虑。 桂林别墅市场正在方才面世之时,地舆及周边较好,价钱很低,且多为卖地自建为从。自建别墅的成长过程从散 户到集中式,但这些晚期的别墅欠缺规划,没有社区概念,不克不及称之为线 年代末开辟的别墅物业各方 面较之前有所改善,但距实正的别墅另有距离。 代表项目:袭汇·卧龙山庄、东城小区、樱特莱庄园 第二阶段:2000-2010 年 2000 年摆布,桂林城市成长速度加速,初期因为沿江地盘资本较为稀缺,市区内可供开辟建建别墅的地盘较少,于是别 墅物业的开辟向城市周边进军,最为凸起的是对于西城区别墅市场的开辟,而正在市区内只能依托旧城无限的地盘资本建制 少量的别墅。 1 这一期间推出的别墅,起头强调栖身的天然和人文景不雅的设想以及小区内的配套设备,如安厦开辟的麒麟湾,无论 从建建外不雅、建建气概、全体规划设想以及社区配套方面都成为了其时别墅市场上的冲破,并构成了必然的规模。2005年之后, 桂林别墅市场成长提速。首批市场化代表项目五号第宅面世,凭仗产物立异及项目较高的分析本质,填补了其时桂林缺乏高端 别墅室第区的空白。 正在这桂林别墅市场成长的十年间,其各方各面发生了很多变化,近两年来,县域也呈现了较为成熟的别墅项目,例如兴 安县的桂林留园。市场上呈现了更为丰硕的建建气概的别墅产物,别墅的社区日趋规模化,社区配套也更起头展露雏形,市场 上别墅做为居家或是糊口模式的概念正正在逐渐构成,但物业办理的分析程度低,产物缺乏特色,没有出名品牌,仍是搅扰 桂林别墅市场成长的问题。 代表项目:安厦·麒麟湾、九里喷鼻堤、五号第宅、漓江·奥林苑、原乡墅 第三阶段:现正在 伴跟着一线房地产物牌的进驻,桂林房地产市场将送来新一轮的冲击,中海、花腔年均正在桂林具有别墅项目。桂林本土 房地产出名品牌安厦岁尾即将推出安厦·世纪城最初沿江地块的别墅产物,而另一本土出名品牌彰泰也将进驻别墅市场,旗下 第六园三期、山川人家均有别墅产物的规划。出名品牌的进驻无望提速桂林别墅市场的成长,产物的立异和更全面的物业办理 也连续被更多的开辟商所注沉。 2 二、 桂林别墅项目标分布环境 桂林市 3 县域 桂林别墅的分布次要正在三大版块:临桂、桃花江边、漓江边。 临桂是现有别墅项目比力集中的区域,因其地舆远离市区,地盘成本低,又是新规划的西城区,所以不少开辟商选择 正在此开辟。临桂别墅项目既有纯别墅项目例如麒麟湾、君临山川,也有通俗室第小区内的别墅,如山川凤凰城,长岛16 区, 临桂别墅项目分布集中,且项目体量大。 桃花江边的别墅均正在市区,因地盘严重,响应别墅项目标规模都不算大,数量无限,代表项 目:桂林第宅·原乡墅。 漓江因其特殊性,沿岸的地盘审批难度以及地盘价钱都很是庞大的,因而市区内漓江沿岸的项目较少,即将推货的仅有安 厦·世纪城·漓江原著,而市区范畴外,水印长廊是漓江江景别墅的代表。 而正在别墅市场的地盘储蓄方面,市区外仍有大量别墅地盘储蓄,花腔年位于临桂新区的高端休闲摄生项目,九里喷鼻堤目前 仍有200 亩的地盘储蓄;桂磨大道上,山川凤凰城、u宝娱乐恒宇公司均有百亩以上的地盘储蓄,同时彰泰占地1000 亩的山川人家项 目也正在此;雁山区内,中海具有占地 70 万方的别墅项目,润松集团也有别墅地盘的储蓄。 除此三大板块之外,八里街,灵川县,兴安县也有别墅项目分布,而这三个片区的别墅产物本质一般,代表项目别离是八 里街的三金庄园,灵川县的梧桐墅·戛纳庄园及兴安的桂林留园。 4 三、 桂林别墅市场价钱阐发 目前桂林别墅市场价钱也能够按照三大版块划分。 临桂别墅价钱全体较低,以麒麟湾为例,02 年摆布,麒麟湾价钱约正在 2300 到3000 元/㎡,06 年为3600 元/㎡,09 年至今 价钱由4200 到4600 元/㎡攀升至8000 元/㎡。 桃花江边的别墅因其天然资本优良,且多分布于市区范畴内,价钱较临桂有较大差别,2002 年时桃花山庄起价已达到3900 到4100 元/㎡的价钱, 07 年时五号第宅价钱正在6000 元/㎡,而目前正在售的原乡墅,均价为14000到15000元/㎡。 漓江边的别墅是市场最高的价钱,市区内晚期安厦·世纪城沿江别墅02 市价格约正在5000 到6000 元/㎡,07 年价钱 18000 元/㎡,而本年新推货源漓江原著估计总价正在 2000 至3000 万之间,均价达到50000 到60000 万/㎡;市郊别墅单价晚期约3000 到4000 元/㎡摆布,目前价钱约10000 元/㎡摆布,而水印长廊沿江别墅均价达到 43000 元/㎡。 从价钱阐发可看出: 水边别墅的价钱远高于无天然水域的项目,漓江边别墅的价钱则较着高于其他片区别墅,天然资本以及地段劣势仍是桂林 别墅价钱最主要的形成部门。 5 四、 桂林别墅市场目前现状概况 目前桂林市场正在售/打算推货别墅项目包罗有万灵·润园、安厦·世纪城·漓江原著、金鼎·山川华府、桂林公 馆·原乡墅、水印长廊、漓江·奥林苑、梧桐墅·戛纳庄园。 按地舆划分: 市区别墅:包罗有万灵·润园、安厦·世纪城·漓江原著、金鼎·山川华府、桂林第宅·原乡墅; 市郊别墅:包罗有水印长廊、漓江·奥林苑、梧桐墅三期戛纳庄园。 6 按天然资本划分: 江景别墅:目前市场上的别墅多沿漓江、桃花江分布,一线江景资本的别墅包罗安厦·世纪城·漓江原著(漓江)、桂 林第宅·原乡墅(桃花江)、水印长廊(漓江)、漓江 ·奥林苑(漓江主流黄沙河); 山景别墅:包罗有普陀山脚下的万灵·润园和西山脚下的金鼎·山川华府。 按产物、建建气概划分: 而就产物而言,目前市场上最多见的是独栋产物和联排产物,双拼较少;而建建气概方面,桂林市场上的别墅全体 多为现代气概,仅三个项目为西式气概的建建。 项目名 独栋 双拼 联排 建建气概 润园 有 有 有,从力户型 现代 桂林第宅·原乡墅 无 无 有,从力户型 现代 水印长廊 有,从力户型 有 有 现代 漓江·奥林苑 有,从力户型 有 有 安厦·世纪城·漓江原著 有 未知 未知 欧式 山川华府 有 有 有 现代 梧桐墅·戛纳庄园 有 有 有 法兰西 7 项目展现阐发: 别墅的营销,该当呈现高端产物抽象的本质,这和项目标展现有亲近的关系。就目前正在售的项目阐发,桂林别墅市 场上,项目展现仍差强人意,大都开辟商并没有注沉展现的主要性。现实上,别墅如许的大消费品,展现是传送价值 的环节。 硬件展现: 发卖核心展现: 润园发卖核心,挑高的大堂加强了整个发卖核心的气焰,当发卖现场拆修一般,缺乏豪宅的力。 8 安厦·世纪城·漓江原著发卖核心,年代长远,拆修陈旧,沙盘也有所损坏,现场欢迎体验感差。 原乡墅发卖核心,中式气概拆修,无论是沙盘模子或是欢迎区呈现结果均较好,有必然质量感。 9 山川华府发卖核心,外立面尚可,中式拆修气概,但室内设想无沉点,无从题,颜色芜杂,感官体验差。 水印长廊发卖核心,全体拆修气概为现代简约,无沙盘展现,使用实景的相片及字画展现的是项目优良的天然 和高端的文化档次。 10 奥林苑发卖核心,外立面尚可,发卖大厅宽敞,有挑高设想,现场播放有影视宣传片,但现场拆修陈旧,简陋,沙 盘破损,质量感低。 示范区展现: 11 润园会所旁园林景不雅呈现较好,地方湖景是项目标园林特点,但有工地施工用电电线影响,且工地净乱。 原乡墅目前只呈现了售楼周边局部的园林景不雅,次要以水景为从。 山川华府的园林以中式气概为从,是市场上少有的别墅园林气概。 12 水印长廊一期的园林及江岸的不雅景平台已全数呈现,景不雅结果好,园艺动物的使用上也颇为超卓。 奥林苑一期的园林曾经成熟,二期尚正在施工中,但项目没有严酷意义上的景不雅,只是绿化较为茂密。 13 地皮展现: 润园的施工现场采纳封锁式办理,但客户仍能进入到现场,项目道不服整,入口出多下水道盖,项目内导示牌较 少。而项目标示范园林,样板间紧邻发卖核心,客户看楼较为便利,看房通道的道较好。 14 原乡墅:工地围墙告白展现,采纳全封锁式的工地办理,现场整洁,墙体告白次要展现产物消息及开辟商品牌,看 房通道清洁、整洁,距离短,但用塑料叶子粉饰墙面影响不雅感,样板间前附注有参不雅须知,细节感优良。 15 山川华府,外立面已成型,地方景不雅施工中,没有采纳封锁式办理。 水印长廊,部额外立面已成型,没有采纳封锁式办理,。 奥林苑:工地现场并没有进行封锁办理,工地紊乱,园林景不雅尚未起头扶植。 样板房展现: 17 软件展现: 物业办事展现: 原乡墅:保安 发卖办事展现: 18 原乡墅:看房电瓶车办事 人员抽象展现: 原乡墅:置业参谋抽象 19 市场发卖现状: 目前市场上的别墅发卖以尾货去化为从,例如桂林第宅·原乡墅一期、水印长廊一期、漓江 ·奥林苑二期,而绝 大部门项面前目今半年均有推货、蓄客打算,因而本年下半年的别墅市场将构成井喷场合排场。 而从目前市场的发卖现状不难看出,目前发卖的项目均具有较好的天然资本,占领漓江资本的项目正在市场上的价钱 仍占领标杆的地位,特别是具有一线江景的项目,且无论正在市区表里,发卖环境均很是优良。 项目名 发卖形态 总户数 推货量 正在售货量 供应产物类型 发卖价钱 推货时间 润园 待售 71户 独栋、双拼、联排 均价28000元/ 近期 ㎡ 安厦·世纪 待售 未知 本年内推货5套 无 独栋 均价 估计2011.10— 城·漓江原著 50000-60000元 11月 /㎡ 桂林第宅·原乡 正在售 331户 一期推货110套,二 余13套 联排 均价 2010.12 墅 期百余套约正在岁尾开 14000-15000元 始接管登记 /㎡ 山川华府 待售 40户 16套 16套 独栋、双拼、联排 均价 近期 14000-15000元 /㎡ 水印长廊 正在售 83户 一期推货33套, 余9套 独栋、双拼、联排 起价 09年至今 二期50套独栋月推 12000元/ 20 售 ㎡,沿江均 价43000 漓江·奥林苑 正在售 527户 二期推货约200多 10余套 独栋、双拼、叠拼 均价 2010.5 套,三期30余套约正在 9000-11000元/ 来岁岁首年月 ㎡ 梧桐墅·戛 正在售 88户 一期推货24套 23套 独栋、联排 均价13000元/ 2011.7 纳庄园 ㎡ 六、桂林市具体项目材料: 1.润园 21 1、开辟商、发卖、告白代办署理公司,景不雅、建建设想公司。项目地址。 开辟商: 广西桂林万灵投资(集团)无限公司 发卖代办署理:深圳精锐智业 告白代办署理:热雪 景不雅设想:广东棕榈园林股份无限公司 建建设想:易逊建建设想公司 22 地址:会仙11 号 2、正在推货量,价钱,现阶段优惠政策。 正在推货量:71 户 价钱:均价28000元/㎡;联排600 万-800 万,双拼800 万-1000 万,独栋2000 万-3000万 优惠政策:VIP 卡优惠30 万-100 万 3、产物类型,户型面积,户型优错误谬误。 产物类型:独栋、双拼、联排 户型区间:270-450 ㎡ 适用面积:350-700 ㎡ 优错误谬误:优:户型朴直,部门客堂挑高设想,每户带私人车库;缺:赠送面积少,花圃面积小,每户车库仅一个车位。 4、景不雅设想,园林结构特点。 目前社区绿化部门成形,会所、样板间处园林景不雅较好,社区入口有叠水景不雅,地方有湖景帝琴湖,会所旁泳池边设想 有小广场及水吧。 园林景不雅设置装备摆设一般,绿化设置装备摆设多为常规动物,项目内保留了一些原生树木。而除入口叠水景不雅,地方湖景外,其余景不雅 无亮点。 23 5、建建气概,特点 现代建建气概,建建连系钢架布局。建建立面结果较好,使用了砂岩,石材及实木多种材质进行搭配。 6、总建建面积、栋数、气概、绿化率、容积率、有无车库。 占地面积:26000㎡ 建建面积:19000㎡ 容积率:0.74 绿化率:54% 车库:71 个车库车位,10 个公共车位 7、外部、周边配套。 外部:七星区焦点区位,交通便当,周边糊口配套充脚,但项目被绿涛湾及湖畔山庄包抄,取周边农人房一墙之隔 ,紧邻黄初塘水质欠安。 周边配套: 教育:师大二附中、育才小学、龙现小学、七星长儿园、广西师范大学、桂林电子工业学院、桂林工学院; 购物:南城百货、家乐商贸城、华荣超市、甲全国购物广场; 银行:中行、建行、工行、农业银行、桂林银行; :桂林国际会展核心、桂林体育馆、东江高尔夫场、鑫海国际影城、乐库 KTV、歌巢KTV、; 24 景点:漓江、七星公园、穿猴子园、漓东公园(规划中); 病院:桂林第五人平易近病院、桂林医连系病院; 餐厅:麦喷鼻坊、绿岛咖啡、椿记烧鹅、小南国等多种特色小吃; 交通:14 公交车。 8、会所气概、样板间,项目配套。 会所:现代建建,一层挑高,地面三层,地下负一层。一层为发卖欢迎场合,二层办公,三层影视厅。会所拆修气概为 现代,拆修结果一般。 样板间:项目楼王,拆修气概为欧式,具有入户通道及亲水不雅景平台,需缴纳 50 万诚意金才能参不雅。 项目配套:公共泳池,水吧。 9、物业公司,物业费,物业有无亮点。 物业办理公司:广州利海酒店物业办理公司 物业参谋公司:广州利海酒店物业办理公司 亮点:“金钥匙”办事 10、全体规划(户型配比、分歧产物类型的组合,景色组合)。 户型配比:独栋6 栋户,双拼30 户,联排35 户 类型组合:独栋+双拼+联排 25 景色组合:独栋环绕地方湖景 11、营销勾当,推广渠道。 营销勾当无,推广渠道为桂林晚报、户外、搜房网 S 劣势 W 劣势 1. 市核心地段; 1. 地处闹市,生齿流动量大,不寂静; 2. 所属板块是的高捧住区七星区; 2. 被绿涛湾、湖畔山庄包抄,私密性差; 3. 紧邻国度 4A 级景区七星公园,临近骆驼山,位 3. 紧挨农人房,抽象印象大; 于普陀山脚下,天然资本劣势佳; 4. 外围黄初塘另有时日,现阶段水质欠安; 4. 周边规划有漓东公园; 5. 没有借帮紧邻七星公园的劣势; 5. 交通便当,多趟公车可达到; 6. 上下班高峰四周容易堵车; 6. 周边配套充脚,衣食住行齐备; 7. 周边贸易空气稠密,且无高端消费场合; 7. 项目正在市场上出名度高,曾获两项国际大; 8. 项目名“万灵”争议大,开辟商无品牌出名度; 8. 纯别墅,空气纯粹; 9. 社区密度大,楼间距窄,影响私密性; 9. 涵盖独栋、双拼、联排产物,形态丰硕; 10. 园林景不雅无特色,无珍贵动物; 10. 有后门联通至七星公园; 11. 社区进门通道过长; 11. 园林由出名景不雅设想公司广东棕榈园林设想; 12. 会所拆修结果一般,表现不出项目豪宅的定位; 12. 社区绿化部门成形,地方景不雅结果尚可; 13. 样板间需缴纳50 万诚意金方能进入,既形成了部门客 26 13. 社区内有地方湖景景不雅; 户有抵触情感,样板间也没有阐扬感化,无法让客户愈加了 14. 进门双门岗设想,添加了项目标私密性; 解产物,体验感打折; 15. 具有会所、社区泳池、水吧; 14. 户型赠送面积少,花圃面积小; 16. 入口处联排、及地方水景边的独栋已成型,可现 15. 独栋户取户之间没有围墙相隔,仅有绿化; 房发卖; 16. 部门衡宇布局存正在不合理,通往花圃的门倒是窗户; 17. 建建气概较好,外立面多材质搭配质量感较强; 17. 每户车库仅够停一辆车,项目公共泊车位也很少; 18. 部门户型客堂挑高设想; 18. 项 目细节欠安,如钢架布局的防锈处置不到位;外立面 19. 每户带私人车库; 砂岩没有进行处置,部门已受潮,长有青苔;社区道不服 20. 独栋具有亲水不雅景平台设想,视野结果好; 整,门口处多井盖,影响客户不雅感; 21. 项 目内保留了一些原生大树; 19. 项 目施工现场缺乏办理,围墙包拆陈旧; 22. 物业公司为“金钥匙”办事; 20. 置业参谋欢迎过程中,部门过于夸张的说辞取现实反映 23. 制做有环幕3D 影片展现项目; 的环境存正在落差,会惹起客户抵触情感; 24. 1 对1 的置业参谋贴身办事。 21. 现场欢迎缺礼物派发给客户; 22. 项 目开辟周期过长,很多客户对项目有担心; 23. 项 目没有营销推广勾当,推广渠道窄,无法把握到精确 客户。 O 机遇 T 1. 市场上没有划一区位的合作敌手; 1. 市场宏不雅调控的不确定性以及有可能的限购政策; 27 2. 市场通便当,配套齐备且具有优良天然景不雅 2. 下半年别墅市场供应量增加; 的别墅很是稀缺; 3. 市场上更具劣势产物的,低价钱项目标合作; 3. 对具有优良交通及配套的,能用于商务会所别墅 4. 其他项目通过无效的营销勾当和多方位的推广渠道,吸 的不满脚; 引、把握了更普遍的客群; 4. 城市核心地块的稀缺和将来升值的空间; 5. 部门项目标园林、样板间及其他发卖展现更为超卓; 5. 七星区成为高端栖身区代表,为项目标价值供给 6. 订价偏离市场,产物取其的豪宅概念差距较大 了支持; ,一则无法吸引到精确的客群,二则过高的价钱让很多客户 6. 划一价位的别墅项目,如漓江原著,水印长廊尚 流失; 未起头蓄客; 7. 客户逃求产物私密性强,这恰是项目标硬伤; 7. 漓东公园规划,周边无望获得改善。 8. 通往七星公园的后门有可能成为平安现患。 2.漓江原著 28 1、开辟商、发卖、告白代办署理公司,景不雅、建建设想公司。项目地址。 开辟商:安厦房产、世纪房产 发卖公司:深海置业 29 地址:崇信30 号 2、正在推货量,价钱,现阶段优惠政策。 正在推货量:10 月-11 月间约推出5 套独栋别墅 价钱:均价50000-60000 元/㎡,总价(报价)2 万万-3 万万元 3、产物类型,户型面积,户型优错误谬误。 产物类型:独栋、叠拼、多层 户型区间:所推独栋面积为 400 ㎡摆布; 适用面积:900 ㎡,包罗有约200 多㎡的地下负二层及顶层天台,以及200-300 ㎡的花圃; 优错误谬误:每户带泳池,车位大,能够按照业从需求对室内空间进行隔绝距离。 4、景不雅设想,园林结构特点。 没有景不雅展现,只要安厦·世纪城前期的园林景不雅。漓江原著的园林设想方面将以七户为一组团进行设想,设想具有中 央景不雅和公共泊车位。 30 前期园林景不雅 5、建建气概,特点 欧式建建。 6、总建建面积、栋数、气概、绿化率、容积率、有无车库。 占地面积:36.6 万㎡ 建建面积:4.6 万㎡ 容积率:1.25 绿化率:45% 车库:漓江原著别墅车位比例约1:5,每户车库具有四个泊车位及一个公共泊车位。 31 7、外部、周边配套。 外部:象山区内,城市从干道上,交通便当,周边糊口配套充脚,具有成熟的栖身空气,周边多为室第小区及军校 ,临近南溪猴子园,外部较好。 周边配套: 教育:陆军学院;桂林十六中、桂林八中、将军桥小学; 购物:南城百货; 银行:交行、工行、农行、中行、建行、商行; 景点:南溪猴子园; 餐饮:椿记烧鹅、北海渔村酒楼、桂林仔、金龙寨酒楼; 医疗:南溪山病院、西医学院从属病院; 交通:11、12、33、56、99 公交车。 32 紧邻漓江 8、样板间,社区配套。 样板间:暂无 社区配套:3000 平米活动会所,具有大型露天泅水池、大型室内篮球馆、网球场、羽毛球馆、乒乓球馆、壁球馆、健身 房等场馆和设备。 9、物业、物业公司有无亮点。 物业办理公司: 桂林市振安物业办理无限公司 10、全体规划(户型配比、分歧产物类型的组合,景色组合)。 33 类型组合:别墅、叠拼、多层、 景色组合:面临漓江一线、营销勾当,推广渠道。 尚未启动 S 劣势 W 劣势 1. 市区范畴内; 1. 非高端室第片区; 2. 一线江景,天然资本劣势极佳; 2. 整个社区开辟周期长,抽象老化; 3. 临近南溪猴子园; 3. 非纯粹别墅项目,影响栖身空气; 4. 交通便当; 4. 社区内浩繁的商铺会影响栖身私密性。 5. 周边配套充脚 6. 周边多为室第小区,栖身空气稠密; 7. 江心大洲岛、小洲岛,规划为漓江生态公园; 8. 大型成熟社区,入住率高,社区内配套充脚; 9. 开辟商品牌及项目出名度高; 10. 涵盖独栋、叠拼、多层等产物,形态丰硕; 11. 户型可按照客户需求进行调整; 34 12. 赠送面积 1:1,每户均有泳池; 13. 车位充脚,且有公共泊车位; 14. 具有私人沿江步道; 15. 物业办理较好,社区有公共小巴。 O 机遇 T 1. 市区范畴内唯逐个个漓江边的别墅; 1. 市场宏不雅调控的不确定性以及有可能的限购政策; 2. 沿江地块的稀缺性及升值空间; 2. 下半年别墅市场供应量增加,更多项目将参取市场所作; 3. 外围糊口空气稠密的别墅项目少; 3. 同样占领漓江资本的水印长廊项目标合作; 4. 具有完美内配套的别墅项目少; 4. 价钱过高,跨越桂林市场的接管程度; 5. 市场上无供给定制式办事的项目; 5. 客户逃求产物私密性强,专属性强,而多物业形态的 6. 安厦·世纪城正在市场上堆集的口碑和开辟商的 混搭让项目别墅产物的纯粹性大大扣头。 出名度、客户资本 6. 划一价位的润园将早已本项目出货。 7. 城南无别墅项目。 3.桂林第宅·原乡墅 35 1、 开辟商、发卖、告白代办署理公司,景不雅、建建设想公司。项目地址。 开辟商: 信和信投资成长(深圳)无限公司 景不雅设想:广东棕榈园林股份无限公司 建建设想: 中国建建学院风光研究院 36 地址:九华西一里21 号 2、正在推货量,价钱,现阶段优惠政策。 正在推货量:110 户,现余13 户 2 其 8 月底动工,估计岁尾接管登记 推货量100 余套; 价钱:均价14000-15000 元/㎡,总价 250 万-450 万; 优惠政策:老带新优惠2 万元; 3、产物类型,户型面积,户型优错误谬误。 产物类型:联排; 户型区间:170-290 ㎡建面; 赠送面积:每户赠送尺度层高的地基层、外院、中天井、后花圃、挂架天台花圃及车库,每户赠送面积高达180-400 ㎡; 优错误谬误:优:户型朴直,南北朝向,户型立异,,用回廊链接楼梯,多面采光,赠送面积多,地下室有庭院和天窗,每户带私 家车库;缺:客堂、房间面积均较小。 37 38 39 4、景不雅设想,园林结构特点。 目前社区景不雅尚未成型,项目标入口处至售楼部间的空位保留有原生树木,及铺有草皮,售楼部附近部门水景。项目目前 的园林景不雅没有较着特色,但很好了借帮了外正在的天然。 40 园林景不雅 5、建建气概,特点 现代建建气概,外墙贴砖,色彩搭配及建建风貌上质量感较好。建材:意大利手艺威盾铝木复合窗;江苏宜兴紫砂劈开砖。 建建外立面 6、总建建面积、栋数、气概、绿化率、容积率、有无车库。 占地面积:1.2 万㎡; 建建面积:6.9 万; 容积率:0.56 ; 绿化率:51% ; 车库:415 个 ,每户车库可容纳2-3 台车不等。 41 7、外部、周边配套。 外部:桃花江边,天然优良,临近芦笛岩景区,交通尚属便当便当,周边无糊口配套,但驱车可达,项目周边现阶段 仍较为冷落,多农家乐。 周边配套: 教育:桂林市第五中学,芦笛小学; 购物:南城百货、沃尔玛商城; 银行:农行、建行; 景点:芦笛公园; 餐饮:小南国,澳门酒家,农家乐; 交通:3 车。 周边景色 8、会所气概、样板间,项目配套。 会所:暂无 样板间:拆修气概,室内软拆为欧式气概,局部景不雅采用中式。样板间呈现结果好,化解了原户型的不脚; 项目配套:公共泳池。 9、物业公司,物业费,物业公司有无亮点。 物业办理公司: 桂林市永和物业无限公司 物业参谋公司:浙江绿城物业办理无限公司 亮点:和 118 病院成立社区健康办事办理系统 物业费:2.9 元/月/㎡ 43 10、全体规划(户型配比、分歧产物类型的组合,景色组合)。 类型组合:纯联排 景色组合:项目规划分诚园,和园,信园,雅园,明园,慧园,地方有水景景不雅设想,一期开辟项目最内部的诚园,和园,信 园,二期开辟雅园,明园,三期开辟最外围的慧园,最接近桃花江景色。 44 45 11、营销勾当,推广渠道。 营销勾当: 成立原乡俱乐部,同时出书有《原乡月报》《原乡季刊》,制做项目抽象片《品尝》。 2010.10 10 月16 日举行实景现楼摄影大赛颁典礼,颁现场同时播放获做品。 2010.12.25 日开盘勾当 46 原乡墅于 25 日正在漓江大瀑布饭馆举办品鉴会暨开盘启动典礼 2011.6.4“传承佳节文化,体验原乡糊口”勾当 邀请业从现场包粽子,旁不雅赛龙舟表演,并邀请到桂林《板》栏目掌管人老胡端午故事。 47 推广渠道 户外、新浪乐居、桂房网 48 49 5050 S 劣势 W 劣势 1. 市区范畴内; 1. 较偏,四周缺配套; 2. 紧邻芦笛景区,天然佳; 2. 属于中低端板块叠彩区; 3. 临近两江四湖二期工程; 3. 四周没有高端室第项目; 4. 交通便当程度尚可; 4. 项目门口道况欠安; 5. 周边未颠末度开辟,私密性较高; 5. 周边多村平易近及农家乐项目,人员本质不高; 6. 纯别墅,空气纯粹; 6. 社区密度大,楼间距窄,影响私密性差; 7. 产物线单一,开辟商开辟成本低; 7. 产物线单一,无法满脚更多客户需求; 8. 园林、建建、样板间均有出名设想公司设想; 8. 园林景不雅无凸起特色; 9. 项目内部有天然山体; 9. 现阶段项目没有会所展现; 10. 售楼部现场拆修结果较好,欢迎佳; 10. 仍正在施工中,非现房发卖; 11. 样板间质量感强,操纵软拆化解了户型的不脚;

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